חובת הרישום בעסקאות מכר מקרקעין – מדוע?

עו"ד יוחנן דוניץ

כולנו מכירים את הסרבול הנוראי בכל עסקה הכי פשוטה שיש במקרקעין. כל מכירה של מ"ר הופכת להררי בירוקרטיה, הערות אזהרה, רישומים בטאבו וחוזים מסובכים. לא פעם שואלים אותי לקוחות רבים, "למה צריך את כל הכאב ראש הזה?". התשובה לכך היא קצרה, אך מאחוריה עומד עולם ומלואו- "בכדי לשמור על זכות הקדמה שלך בנכס ולוודא שתקבל/י את כל הזכויות שלך בנכס".

אחת ההערכות המפורסמות בעולם הכלכלי היא שלרוב בני האדם, הנכס היקר והחשוב ביותר אשר יקנו במהלך מחזור חייהם יהיה נכס מקרקעין. יפים לכך דבריה של כבוד השופטת אלשיך בתיק פשיטת רגל 1896/02 הבר משה נ. בנק המזרחי  "…מעמדו של רוכש דירת מגורים הינו מעמד מיוחד, הכרוך באינטרסים מיוחדים. רכישת דירת מגורים הינה בדרך כלל העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך "האזרח הקטן" במהלך חייו". והרישום שומר על זכויות הרוכש בנכס.

הדין מבדיל בין שתי זכויות עיקריות בעסקאות מקרקעין

זכות חוזית– זכות מכוח חוזה, אשר ניתנת לערעור במקרים מסוימים. מאופיינת ברישום הערת אזהרה. מטרתה של הערת האזהרה, כשמה כן-היא: להזהיר כל מי שמעוניין לבצע עסקה עם בעל הנכס, כי הוא כבר החל בעסקה והתחייב למכור ולהעביר את הנכס עבור רושם הערת האזהרה. חשוב להבין כי עצם רישום הערת האזהרה, אינו יוצר מצב של עסקה מוגמרת, אלא רק של התחייבות לקיום העסקה.

זכות קניינית– זכות בעלות מלאה על הנכס. זהו בעצם הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), המוכיח כי אותו אדם הוא הבעלים הרשום של הנכס. כל עוד לא ערערו על הרישום במהלך 90 הימים שעברו מהרגע שבוצע הרישום בטאבו, אין לאף אחד סמכות לערער על זכותו הקניינית של אותו אדם על הנכס. זוהי הזכות החזקה ביותר, אשר ישנן רק מספר דרכים מצומצם (לדוגמא הפקעה וכו') לפגוע בזכות זו.

הערת אזהרה – מדוע?

בעבר היו מקרים לא מבוטלים, אשר בהם לא טרחו הצדדים לרשום על שמם הערות אזהרה כאשר נכנסו למערכת חוזית והחלו לשלם על נכס מקרקעין כחלק מעסקה. הפועל היוצא של אותה רשלנות הייתה קיומן של עסקאות נוגדות.

מהן עסקאות נוגדות? עסקאות נוגדות הן בעצם עסקאות אשר אינן יכולות לעמוד זו בכפיפה לזו. דוגמא מעולם המקרקעין היא מכירת אותו נכס בשלמותו לשני אנשים שונים.

אז איך נמנעים מעסקאות נוגדות? באמצעות רישום הערת האזהרה, אני מודיע לכל מי שרוצה לעשות עסקה בנכס, כי התחייבו להעביר לי את הנכס הנ"ל וקיימת כבר עסקה בנכס אשר יוצאת אל הפועל.

בית המשפט דן בסוגיית העסקאות הנוגדות פעמים רבות, אך ההלכה המפורסמת והמובילה בנושא היא הלכת גנז [ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003)], שם בית המשפט קבע את חובתו של רוכש הנכס לרשום הערת אזהרה לא רק על מנת להגן עצמו, אלא גם על כל מי שמתעניין בנכס וזאת מתוקף עקרונות תום הלב.

"עקרונית, תום-הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין. בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עסקה ראשונה. בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העסקה את התשתית ל"התאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. היה בידו למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום-לב, עם זאת תום-לב נקבע תמיד על-פי מהותו של היחס בין בעל הזכות לבין זולתו".

בית המשפט אף קבע כי בהיעדר הערת אזהרה, ייבחן תום ליבו של הרוכש הראשון ובמקרים מסוימים אף תמנע ממנו הזכות לממש את אכיפת העסקה, ויועדף הרוכש האחרון. ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) – שם בעמוד 416 ובעמוד 418]

"עקרון תום-הלב עשוי למנוע במקרים מסוימים מבעל העסקה הראשונה מלממש את זכות האכיפה כלפי בעל העסקה השנייה – זכות המוענקת לו מכוח הכלל הבסיסי שבעסקאות הנוגדות. יהא עליו אפוא להסתפק בתביעת פיצויים בגין הפרת חוזה כלפי המוכר…"

ומה לגבי רישום הזכות הקניינית? כיצד הרישום שומר עלי?

סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 קובע כך:

" 125.   (א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

(ב)     רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו. "

כלומר, רישום בעלות בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת לקיומה של אותה בעלות. לא ניתן לערער על אותה בעלות ולא ניתן לפגוע בזכויות הבעלות לאחר רישומן, אלא במקרים בודדים בחוק (כדוגמת הפקעה למשל).

לא רק בעלות

ישנן זכויות רבות בעולם המקרקעין אשר יהיה חשוב לנו לשמור עליהן. לדוגמא: זיקת הנאה המאפשרת לציבור מסוים לעשות שימוש מסוים בחלק מהשטח. דוגמא נוספת היא עיקול ו/או שעבוד זכויות. שעבודים ועיקולים הם בעצם זכות למכור בשם בעל הנכס את הנכס על מנת לשלם את התחייבויותיו למטיל העיקול ו/או השעבוד (ישנו הבדל בין עיקול לבין שעבוד, אך זוהי כבר רפסודיה אחרת). רישום אותן זכויות במקרקעין אקוטי על מנת לשכלל אותן לכדי עובדה בשטח, אשר אינה ניתנת לערעור.

לסיכום

מטרת הרישום היא לשמור על זכויותינו בנכס וליצור וודאות עסקית ומשפטית לגבי הזכויות בנכס, גם טרם השלמתה של העסקה ואף לאחריה. הימנעות מרישום עלולה לגרור ערעור על הבעלות בנכס ו/או על כל זכות אחרת אשר אילו נרשמה, לא ניתן היה לערער עליה.

להתייעצות עם עורך דין מקרקעין – חייגו: 09-799-5599