השופט דחה התנגדות לפינוי בינוי: "אינטרס לאומי שיש לעודדו"
דב דוניץדב דוניץ 29.10.17 חוזים מסחריים

השופט דחה התנגדות לפינוי בינוי: "אינטרס לאומי שיש לעודדו"

בית משפט לעניינים מנהליים בחיפה נדרש לבחון האם יש מקום ליישם פרויקט תמ"א 38 ברחוב מרגלית בחיפה. אלא שלאחר עיון מעמיק בטענות התושבים המתנגדים לפרויקט, קבע בית המשפט כי יש לדחות העתירה. נקבע כי החלטת הפרוייקט סבירה ולא נפל בה פגם כל שהוא המצדיק את ביטולה וכן, היא תומכת במדיניות הממשלה של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, פרויקט לאומי שיש לעודדו.

ברחוב מרגלית בחיפה הוקם בניין המורכב משלושה מבנים נפרדים הנמצאים על מגרש תכנוני אחד. בפברואר 2013 פנו תושבי הבניין של אחד מהמבנים אל הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה בבקשה להרוס את המבנה בן שתי קומות שבבעלותם ולהקים במקומו מבנה חדש בן חמש קומות מגורים מעל קומת חנייה תת קרקעית ובו תשע יחידות דיור בהסתמך על הוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38.

בקשתם נדחתה על ידי הוועדה המקומית, אולם  בהמשך התקבלה בוועדת הערר שהורתה לוועדה המקומית להוציא היתר כמבוקש. אלא ששני בעלי המבנים השכנים ברחוב לא היו מעוניינים להיות חלק מיישום תכנית אחת כוללת לפי תמ"א 38 שתחול גם על המבנים שלהם. הם הביעו התנגדותם בפני הוועדה המקומית וועדת הערר ומשלא התקבלה עמדתם הגישו עתירה מנהלית על מנת שתבוטל החלטת ועדת הערר.

בהחלטה מנומקת קבעה וועדת הערר כי אין מניעה לקדם את הפרויקט עבור מבנה אחד בלבד והגיעה בסופו של יום למסקנה כי מדובר בפרויקט מאוזן ומידתי שאינו חריג לסביבתו.

אלא שבעתירתם לבית משפט המחוזי בחיפה טענו העותרים מספר טענות המצדיקות לטענתם ביטול החלטת וועדת הערר. בין היתר הלינו כי לא ניתנה להם זכות טיעון כנדרש.

בנוסף, לטענתם, אין יחס בין הטבה, כלומר-הגדלת זכויות הבניה במבנה לתכלית ההטבה -שהיא הגנה מפני רעידות אדמה, ולטענתם יש להתאים את היקף הגדלת נפח הבניה לעלות הכספית של חיזוק המבנה וככל שמדובר בנכס בו שווי כל מ"ר גדול יותר ובמקביל גודל המבנה הטעון חיזוק קטן יותר, כך הולכת ופוחתת ההצדקה העניינית למתן תוספות בנייה. לעניין המשמעות הכלכלית, תמכו העותרים טענותיהם בחוות דעת שמאי. לטענתם וועדת הערר צריכה הייתה לנתח את הרווח הקבלני של היזם אל מול תכלית תמ"א 38 ולא לאשר את הבניה בהיקף שאושרה.

תמ"א 38- בראש הפרמידה

כבר בתחילת פסק הדין השופט אברהם אליקים הבהיר כי בית משפט הוא לא מוסד תכנון וגם לא "מתכנן על" ואין הצדקה כי יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות שניתן לזהות חלק מהן לפי הכלים להם נזקקה הוועדה כדי להגיע להכרעה באותן החלטות. הוא הוסיף כי יש אינטרס לאומי לקדם ככל שניתן את יישומה של תמ"א 38, לדבריו, מדובר בסופו של יום בחיקוק פרי החלטות ממשלה, חיקוק שתחולתו ארצית ובמדרג התוכניות השונות תכנית מתאר ארצית תמ"א 38 נמצאת בראש הפירמידה והיא  עדיפה על כל תכנית או נורמה מקומית או מחוזית.

בנסיבות אלה השופט הסביר כי לאחר ניתוח טענות הצדדים הוא מצא כי החלטת הוועדה עוסקת בנושא תכנוני מובהק בנסיבות ייחודיות, הכרעה תכנונית בקשר לשלושה מבנים (או אגפים) בבית משותף שהבעלות בכל אחד מהמבנים שונה וגם הרצונות, הכוונות והתכניות של בעלי כל מבנה שונות. כל מבנה מתפקד באופן עצמאי ונפרד מיתר חלקי הבית המשותף.

השופט הסביר כי במשך למעלה מ- 4 שנים ניסו במשיבים- בעלי המבנה המעוניינים בפרויקט, לחזק את המבנה שבבעלותם מפני רעידות אדמה וסירוב בעלי שני המבנים האחרים הביא לדחיית בקשתם להיתר על ידי הוועדה המקומית שדרשה תכנון אפשרות בינוי לפי תמ"א 38 לכל המבנים במגרש. לכן, לגישתו, וועדת הערר חיפשה פתרון תכנוני מקצועי מעשי שלא ייפגע בתכניות עתידיות של בעלי המבנים האחרים תוך שימת דגש לכניסות למגרש, הסדרת החנייה, תוואי וגובה רמפת הגישה לחניה.

השופט אף ציין כי הפתרון שנקבע בהחלטת וועדת הערר היה מוסכם גם על הוועדה המקומית שדחתה תחילה את הבקשה. בנוסף, הוא אף דחה את טענת העותרים וקבע כי לא הייתה כל פגיעה בזכות הטיעון ובכלל זה במסגרת ההליכים שלפני הוועדה המקומית, אלא להפך. השופט מצא כי בהתאם לפרוטוקולים של הדיונים שקוימו בפני וועדת הערר ניתן לראות כי לא נמנעה מהעותרים להציג כל טענה שחפצו והם אף עשו כן באריכות ובפרוט רב ומכאן שהיה לעותרים את יומם.

אולם לדבריו, "בסופו של יום לאחר מיצוי במלואה של זכות הטעון של הצדדים הגיעה וועדת הערר למסקנה כי מדובר 'בפרויקט מאוזן ומידתי, שאינו חריג לסביבתו ואינו מבקש לנצל זכויות מעבר לניתן ולמתאים למגרש ולסביבה' ". בתוך קבע השופט קבע כי  הדרך בה פעלה וועדת הערר היא הדרך הראויה מבחינה ציבורית ועניינית.

ללא שיקולים כלכליים

כמו כן השופט דחה את טענת העותרים על העדר כל יחס בין ההטבה לתכליתה ועל הצורך לבחון שיקול כלכלי. הוא הסביר כי "רווח קבלני"- הוא מושג כללי שאינו צריך להיות חלק מההליך התכנוני בעת בחינת בקשה לפי תמ"א 38.  לגישת השופט, בבקשות מסוג זה מוסד התכנון צריך לשקול שיקולים תכנוניים, אדריכליים ולא לנתח תכנונים כלכליים.

לבסוף, משקבע השופט כי בסופו של יום החלטת הוועדה כאמור הינה החלטה מאוזנת ומידתית תוך שקבעה כי יש לאשר ביצוע הפרויקט במבנה מבלי שנפגעות הזכויות של בעלי הנכסים האחרים  כמו כן מצא כי לא נפל בה פגם כל שהוא המצדיק את ביטול ההחלטה שתומכת במדיניות הממשלה של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, פרויקט לאומי שיש לעודדו- דין עתירת העותרים להידחות. משכך חויבו העותרים לשאת בשכ"ט עו"ד ובהוצאות משפט בסך כולל של 30,000 ש"ח.

עת"מ 47899-07-16 לויט ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח'

לייעוץ ראשוני עם דב (דובי) דוניץ התקשרו
072-330-4973 או שלחו טופס:



עקבו אחרינו בלניקדין
עקבו אחרינו בפייסבוק