נדל"ן ומיסוי מקרקעין
Avatarדב דוניץ 25.01.21 מקרקעין

נדל"ן ומיסוי מקרקעין

עסקאות נדל"ן יכולות להיות עסקאות מורכבות המצריכות ליווי צמוד של עו"ד מניסוח ההסכם ועד ייצוג במידת הצורך בבית משפט. המטרה להגן על האינטרסים הן מהבחינה הפיננסית כמו בלקיחת משכנתא ומימון הנכס וכן מבחינת היבט המס.

לנושא המס חשיבות משמעותית בביצוע העסקה ויש לקחת בחשבון את נטל המס בחישוב העלות וכן הסידורים הכרוכים בכך בכל הנוגע לקשר עם רשויות המס. לפניכם מספר נושאים שחשוב לדעת בנושא של מיסוי מקרקעין / מיסוי נדל"ן?

מהו מס שבח ומתי יש לשלם מס רכישה

חוק מיסוי שבח ורכישה תשכ"ג 1963 מייצר הבחנה בין מיסוי רווח הון מקרקעין ובין רווח הון מנכסים אחרים כדי להבין מה הרווח שיש לאחר ביצוע העסקה בהשוואה למחיר ששולם בתקופה של רכישת הנכס כולל השבחתו בתקופת ההחזקה בניכוי פחת.

בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים בענף מהבחינה המיסוית כאשר עד 2014 ניתן היה למכור דירה כל ארבע שנים וליהנות מפטור ממס, אבל הרפורמה שבוצעה בתחום שינתה את כלל המשחק ומוכרי הדירות נדרשים בתשלום מס שבח בשיעור של כ-25% מתוך השבח שנוצר על מכירת הנכס.

משקיעים בעלי יותר מדירה אחת הושפעו במיוחד משינוי זה, כי מי שהינו בעל דירה אחת יכול לקבל פטור ממס שבע כל עוד הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.

יש להבין מראש כיצד מחושב מס שבח וניתן לבצע סימולציה מקדימה באתר רשות המיסים. כל שצריך זה להזין פרטים כמו תאריך העסקה, סוג הנכס כמו למשל דירה, בניין, קרקע ושווי העסקה וחלקיות. חשוב לבחון אופציה להפחתת מס שבח והנחות שונות או אפילו פטור כמו למשל, זכאות בנסיבות שונות. עורך דין מומחה בתחום המיסים בעל הידע הדרוש יוכל לסייע לכם בתהליך כך שתוכלו להפיק את המיטב ולהבין מה מגיע לכם ומה עליה לשלם וכיצד מתבצע גם תהליך התשלום.

יש לקחת בחשבון שאם אתם מתכוונים לרכוש נכס, יש לשם מס רכישה המועבר למעשה למדינה. החישוב של מס זה הוא נגזרת של שווי העסקה כששיעור המס משתנה משנה לשנה ובהתאם לסוג הנכס, זכויות מקרקעין ומדרגות המס כולל בכמה נכסים מחזיק הרוכש.

כיצד הקורונה השפיעה על מיסוי מקרקעין?

שימו לב שעל רקע הקורונה, למשל, הממשלה קבעה ואף האריכה הקלות שונות במס שבח ומס רכישה. התוצאה היא הפחתת מס רכישה להשקעה על פי מדרגות מס רכישה אך התיקון אינו עובד רטרואקטיבית. כמו כן, הוארכה תקופת הפטור מתשלום מס שבח שמשרת מאוד את משפרי הדיור וכדאי להתייעץ עם עורך דיו כיצד ניתן להתנהל נכון על רקע השינויים הללו. 
מע"מ אף הוא נדרש בעסקאות בין חברות. למשל, ברכישת קרקע של חברה X מחברה אחרת ויש לבצע תוספת מע"מ. תשלום מע"מ רלבנטי ברוב המקרים רק לגבי חברות שמבצעות עסקאות נדל"ן. 

כיצד עורך דין מיסים יוכל לסייע לכם?

השקעות נדל"ניות שקשורות בנדל"ן מסחרי יכולות להיות מורכבות הרבה יותר. חפשו עורך דין שיוכל לסייע לכל בהתאם לסוג העסקה ומשמעויות המס שלה כמו עסקאות קומבינציה, השקעות בנדל"ן מניב, עסקאות מכר, בנייה ועוד.
תוכלו ליצור קשר לייעוץ ראשוני ולהבין כיצד ניתן להתנהל בצורה יעילה שתשרת את האינטרסים שלכם בדרך הטובה ביותר. תכנון מס נכון משחק תפקיד חשוב בעריכת החוזה, בכדאיות הכלכלית של העסקה ומיצוי הזכויות בתהליך זה.
בשורה התחתונה – מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב ויש להיעזר בעו"ד מקרקעין ועו"ד לענייני מס שיוכלו לנהל עבורכם את התהליך בראייה כוללת גם במטרה להימנע מביצוע עבירות מס.  

לייעוץ ראשוני עם דב (דובי) דוניץ התקשרו
072-330-4973 או שלחו טופס: