חוק המכר (דירות): על חובת ההודעה והאחריות לליקויי הבנייה

עו"ד אורטל חימי

"מן המפורסמות הוא, כי מעמדו של רוכש דירת מגורים הינו מעמד מיוחד, הכרוך באינטרסים מיוחדים. רכישת דירת מגורים הינה בדרך כלל העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך "האזרח הקטן" במהלך חייו" (השופטת ורדה אלשיך בתיק פשיטת רגל 1896/02 הבר משה נ. בנק המזרחי).

חוק המכר (דירות), תשל"יג – 1973 מסדיר את האחריות החוזית של קבלן בבנייה ובמכירה של מבנים לטיב המבנים ולבטיחותם. החוק מחייב את המוכר למסור לקונה מידע מפורט על הדירה ועל הזכויות בה. החוק אף מטיל על המוכר חיוב חוזי לבנות את הדירה בהתאם לתקנים חקוקים החלים על בנייתה, בהתאם לתיאור המובטח וללא אי התאמות העלולות להתגלות בעת מסירתה לקונה או במהלך תקופות בדק ואחריות הנמנות מרגע המסירה. חשיבותו המעשית של חוק זה רבה מאד. במשך השנים בתי המשפט דנו במאות ואלפי תביעות המבוססות על החוק. מרביתן הוגשו על ידי רוכשי דירות למגורים שסבלו מבעיות קשות שמקורן בליקויי בנייה, בהפרת ההתחייבויות של חברות הבנייה ובאי קיום של תקני בנייה מחייבים[1].

על פי כוונת המחוקק כפי שהיא עולה מדברי ההסבר לחוק ובהתאם לפרשנות הנכונה והראויה של החוק הרי שמטרתו ותכליתו של חוק המכר (דירות) היא להוסיף זכויות לרוכשי הדירות. אך לעיתים מנסה הנתבע, הנמצא עם רוכש הדירה בעימות משפטי להיבנות מחוק זה. פרשנות החוק כאילו חוק המכר (דירות) מטיל על הקונה חיובים לא זאת בלבד שהיא מרחיקת לכת היא אף אינה נכונה.

חוק המכר דירות הוא קוגנטי (כלומר, מחייב ואינו בר התניה) ביסודו. החוק מגדיר בתוכו את התנאים שבהתקיימם קמה עילת תביעה מכוחו. אחד התנאים הנזכרים בסעיף 4א לחוק הוא החובה ליתן הודעה על ליקויי בנייה. על פי לשון החוק, אם מתברר כי הדייר לא עמד בנטל ההודעה למוכר, הרי שהוא יכול להישאר "רק" עם כל הזכויות האחרות שעומדות לטובתו, כגון: חוק המכר, פקודת הנזיקין, חוק החוזים, חוק התקנים ועוד. במילים אחרות, גם כאשר רוכש הדירה לא מודיע למוכר על ליקויים תוך פרק זמן הקצוב בחוק [שנה אחת מקבלת הדירה או תוך זמן סביר מעת התגלות הליקוי כשמדובר בליקויים שלא ניתן לגלותם בעת קבלת הדירה, ראה: סעיפים 4א(א)(1) ו-(2) לחוק המכר (דירות)] הוא לא מאבד את זכויותיו בגין ליקויים בדירה.

יפים לעניין זה דבריו של בית המשפט העליון בע"א 2299/99 אברהם שפייר ו- 28 אח' נ. דיור לעולה בע"מ, נה(4) 213 (2001):

"…הטלתה של חובת הודעה מוקדמת כתנאי מוקדם להסתמכות על אי התאמתו של ממכר – חובה ראויה היא; משרתת היא מטרות של יעילות, של בטיחות ושל צדק בין הצדדים, ואף יש בה כדי למנוע התדיינות סרק".

עוד הוסיף בית המשפט: "ואולם גם על כלל זה – כמוהו ככללים אחרים במשפט – תחול הדוקטרינה ולפיה בהיבטל טעמו של דין – ייבטל הדין עמו. אכן, אין אנו רשאים להחיל דוקטרינה זו כפשוטה על חוק חרות, ואולם, נטל הוא המוטל עלינו, שנעשה כמיטבנו כדי לקרב פירושו של חוק לטעמים שנפחו חיים באפיו בהיוולדו. לעניינו שלנו נאמר, שפירוש דווקני כי ניתן לחובת ההודעה המוקדמת שבחוזה ובחוק: פירוש ולפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך באשר ההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדויק שעליו הוסכם; פירוש שיתעלם מטעמיו של הכלל אשר הוליד את חובת ההודעה המוקדמת; פירוש זה – פירוש בלתי ראוי יהיה. פירוש מעין זה כי ניתן לכלל – פירוש הסוטה בעליל מן הטעם להיווצרותו – יביא הפירוש לתקלה ולא להקלה, לקללה ולא לברכה. פירוש מעין זה יפגע שלא בצדק בקונה בהטילו עליו נטל שלעתים לא יוכל לעמוד בו. בד בבד עם קיפוח הקונה ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר".

לסיכום, הליקויים בדירות התובעים (לרבות ברכוש המשותף) מקימים לזכות הדיירים עילות תביעה לא רק על פי חוק המכר (דירות). גם כאשר הדיירים לא עומדים בהוראות חוק זה, עדיין אין בכך בכדי לגרוע מזכאותם. עם זאת, ניתן גם להימנע מעימותים משפטיים בהיערכות מוקדמת נכונה ומראש. כך למשל: במועד מסירת הדירה וקבלת המפתח, רגע לפני האושר המיוחל, מומלץ להסתייע בשירותיה של חברת בדק מבנים ובשירותיו של עורך דין מקרקעין מתאים בכדי לקבל הכוונה וייעוץ היום שעשויים למנוע את ההתדיינות המשפטית – מחר.

[1] איל זמיר, "הבסיס התיאורטי של חוק המכר (דירות)", משפטים ל 459, 460 (תשנ"ט – תש"ס)